최대 입찰가는 이렇게 구해요
팔 값 − 입찰가 − 모든 비용 − 세금 ≥ 목표 이익이 되는 가장 높은 입찰가를 찾아요. 비용은 입찰가에 따라 달라지는 것(취득세, 대출 이자)과 고정된 것(법무·명도·수리)이 섞여 있어서, 계산기가 입찰가를 바꿔 가며 딱 맞는 값을 찾아요.
| 비용 | 계산 방법 |
|---|---|
| 취득세 | 1주택 기준 6억 이하 1%, 6~9억 1~3%, 9억 초과 3% + 지방교육세(취득세의 1/10), 85㎡ 초과면 농특세 0.2% |
| 대출 이자 | 입찰가 × 대출 비율 × 금리 × 보유 개월 ÷ 12 |
| 팔 때 중개수수료 | 서울시 조례 매매 상한요율 + 부가세 10% |
| 양도세 | 차익 × 입력한 세율 (보유 기간·주택 수에 따라 크게 달라요) |
숫자를 넣을 때 주의할 것
- 시세는 보수적으로: 최근 실거래가 중 낮은 쪽, 급매 가격을 기준으로 잡으세요.
- 인수할 돈을 비용에: 대항력 있는 임차인 보증금, 체납 관리비(공용 부분), 유치권 주장 등 낙찰자가 떠안을 수 있는 돈은 수리비 칸에 더해 두세요.
- 양도세: 주택은 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 60% 같은 단기 세율이 있어요. 세무 상담 뒤 세율을 넣으세요.
- 경쟁 입찰: 계산 결과는 “여기까지는 써도 된다"는 상한이에요. 실제 입찰가는 이보다 낮게 쓰는 게 안전해요.
같이 쓰면 좋은 계산기
- 경락잔금대출 계산기: 대출이 얼마 나오는지, 내 돈이 얼마 필요한지
- 중개수수료 계산기 (일상계산)
2026년 11월 13일 확인. 근거: 지방세법 제11조(주택 취득세율), 서울특별시 주택중개보수 조례 별표1, 소득세법 제104조(양도소득세 세율). 결과는 계획용 어림값이에요.